Bail dérogatoire (ou bail de courte durée)

Vérifié le 08 Jun 2022 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre), Ministère chargé de la justice

Le bail dérogatoire (ou bail de courte durée) est un bail d'une durée maximale de 3 ans qui concerne les locaux utilisés pour l'exploitation d'un fonds de commerce. Ce bail est intéressant pour les commerçants qui souhaitent tester leur activité sans dépendre des règles des baux commerciaux. En signant un bail dérogatoire, le locataire et le propriétaire échappent aux règles des baux commerciaux (comme le droit au renouvellement du bail ou le versement d'une indemnité d'éviction).

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La conclusion d'un bail de courte durée est possible à condition de respecter les 2 éléments suivants :

  • Contrat écrit dans lequel les parties expriment leur volonté d'écarter le statut des baux commerciaux
  • Durée totale du bail ou des baux successifs ne doit pas dépasser 3 ans

Si toutes ses conditions ne sont pas réunies, le bail obéit aux règles des baux commerciaux.

Un état des lieux d'entrée est joint au contrat de bail de courte durée. Il doit être établi lors de la prise de possession des locaux par le locataire.

Cet état des lieux est établi :

  • À l'amiable ou
  • Par un tiers mandaté par les parties (comme un agent immobilier par exemple) ou
  • Par un commissaire de justice (anciennement huissier de justice et commissaire-priseur judiciaire) ; dans ce cas, les frais sont partagés entre le bailleur et le propriétaire.

info À savoir

un bailleur peut signer 1 ou plusieurs baux de courte durée sur le même local et avec le même locataire dès lors que la durée totale n'excède pas 3 ans.

Le loyer est fixé librement et n'est pas plafonné.

Une clause d'indexation est possible : le loyer peut varier selon l'indice des loyers commerciaux (ILC) par exemple.

Le bail dérogatoire doit être écrit.

Le bailleur et le locataire bénéficient d'une grande liberté contractuelle et peuvent insérer des dispositions spécifiques correspondant à leurs besoins dans le contrat de bail (comme le type de commerce ou d'activités à exercer dans le local, le montant du loyer et ses charges).

Toutefois, les mentions sur la durée du bail de courte durée et la non application des règles de baux commerciaux sont obligatoires.

L'état des lieux doit être joint au contrat de bail de courte durée.

Elle est limitée à 3 ans.

Il est possible de conclure des baux de courte durée successifs au bénéfice du même locataire et pour les mêmes locaux à condition que la durée totale de ces baux ne dépasse pas 3 ans.

Aucune durée minimale n'est imposée.

En principe, le bail conclu pour une durée déterminée cesse de plein droit à l'expiration du terme fixé sans qu'il soit nécessaire de donner congé. A l'expiration du bail, le locataire doit libérer les lieux et rendre les clefs le dernier jour du contrat. Le locataire ne bénéficie donc pas du droit au renouvellement du bail ou du versement d'une indemnité d’éviction.

Toutefois, si à l'expiration du bail, et au plus tard à l 'issue d'un délai d'1mois à compter de l'échéance du bail, le locataire reste dans les lieux sans opposition du propriétaire, il bénéficie alors d'un nouveau bail qui est automatiquement un bail commercial.

Pour éviter que le locataire reste dans les lieux et bénéficie du statut des baux commerciaux, le propriétaire doit se manifester au plus tard 1 mois après l'expiration du bail en envoyant :

  • Un congé par acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice) ou
  • Une lettre recommandée avec AR

Ni le propriétaire, ni le locataire ne peuvent donner un congé anticipé, avant la fin de la période de location prévue au contrat.

En fin de bail, un état des lieux de sortie est établi :

  • Amiablement par les parties ou
  • Par un tiers mandaté par les parties (comme un agent immobilier par exemple) ou
  • Par un commissaire de justice (anciennement huissier de justice et commissaire-priseur judiciaire) ; dans ce cas, les frais sont partagés entre le bailleur et le propriétaire).

warningAttention :

le locataire doit payer son loyer jusqu'à la fin du bail dérogatoire, même dans le cas ou il décide de quitter le local avant la date de fin de contrat.

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